Emlak Haber | 28 Ağustos 2026
Emlak Haber Radarı | 28 Ağustos 2026
Bu sabahki taramada önceki günlerde verdiğimiz Ümraniye-Beykoz metrosu, İnkılap ihalesi, 660 kamu arsası ve Çekmeköy plan notlarını yeni gelişme yoksa tekrar etmedim. Bugün mülk sahibini doğrudan ilgilendiren en güçlü tema 2027 emlak vergisi hesabı + yüksek konut kredisi maliyeti + İstanbul’da geliştiricilerin arsa iştahı.
Bugünün en değerli 5 gelişmesi
1. 2027 emlak vergisi hesabında kullanılacak yeni bina maliyetleri kesinleşmiş durumda. Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği, 6 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Tebliğ, 2027’de emlak vergisine esas bina değerlerinin hesaplanmasında kullanılacak m² normal inşaat maliyetlerini belirliyor. Vergi değeri sadece bina maliyetinden değil, arsa veya arsa payı değeriyle birlikte hesaplanıyor.
Bu konu özellikle Ümraniye’de apartman, Beykoz’da villa ve Çekmeköy’de yeni/nitelikli konut sahipleri için güçlü bir bilgilendirme içeriği.
Önemli düzeltme: Bu cetvel “herkesin 2027 emlak vergisi otomatik %27,26 artacak” anlamına gelmiyor. Mevcut bina ve yeni mükellefiyet durumları ayrı mevzuat mekanizmalarına tabi.
2. Konut kredisi hâlâ satış piyasasının en büyük freni. TCMB’nin 27 Ağustos’ta yayımladığı haftalık faiz istatistiklerinin son verilerinde konut kredilerinin ağırlıklı ortalama yıllık faizi %42 civarında seyrediyor; 21 Ağustos haftası için %42,03 seviyesi raporlanıyor.
Bu, satıcı açısından şu anlama geliyor:
Alıcının sadece isteğini değil, finansman kapasitesini de ölçmek gerekiyor.
Özellikle 5-15 milyon TL bandındaki ikinci el konutta doğru fiyatlama daha da kritik.
3. Halkalı Batı 2. Etap’ta geliştirici rekabetinin ikinci turu 31 Ağustos’ta. Emlak Konut’un Halkalı Batı 2. Etap gelir paylaşımı ihalesinin ilk oturumuna 4 istekli katıldı. 42.652 m² toplam alana sahip projede gelişme konut alanı 37.934 m², emsal 1,80 ve emsal inşaat alanı 68.281 m² olarak aktarılıyor. İkinci oturumun 31 Ağustos’ta yapılacağı bildirildi.
Bunun senin bölgelerine doğrudan fiyat emsali yok. Ama güçlü bir piyasa sinyali var:
İstanbul’da doğru imarlı, büyük ölçekli ve geliştirilebilir arsa için müteahhit ilgisi devam ediyor.
4. Milli Emlak tarafında Türkiye genelinde yüzlerce yeni taşınmaz satış listeleri gündemde. 27 Ağustos’ta yayımlanan sektör haberlerinde Hazine’ye ait 590 arsa/arazinin ihale sürecine konu olduğu, İstanbul’da da taşınmazlar bulunduğu bildiriliyor. Örneğin Bahçelievler’de 62 m² bir arsa için 3,658 milyon TL tahmini bedel aktarılıyor.
Burada temkinliyim: bugün yaptığım taramada 590 sayısını içeren tek bir merkezi resmi listeyi bağımsız olarak doğrulayamadım. Bu nedenle bunu doğrudan emsal veya kesin toplam portföy sayısı olarak kullanmıyorum.
Ama takip edilmesi gereken sinyal şu:
Kamu arsa satışları özel arsa piyasasının fiyat beklentisini ve yatırımcı iştahını okumak için giderek daha fazla veri üretiyor.
5. “%1,20 İlk Evim kredisi başladı” paylaşımlarına hâlâ dikkat. 21-22 Ağustos itibarıyla yapılan güncel kontrollerde kamuoyunda konuşulan %1,20 faizli İlk Evim modeli için genel başvuru sürecinin resmen başlamadığı belirtiliyor.
Bu, içerik üretiminde önemli.
Yanlış bilgi paylaşmak yerine:
“%1,20 kredi çıktı mı? Resmî durum ne?”
başlığıyla doğrulama içeriği üretmek güven kazandırır.
? Üç bölge için fırsat / risk
? Ümraniye
Fırsat: Emlak vergisi + arsa payı + dönüşüm konusu bir arada işlenebilir. Özellikle eski binalarda mülk sahibine “daire fiyatınız kadar arsa payınızı da bilin” yaklaşımı güçlü.
Risk: Belediye rayiç değeri, piyasa değeri ve gerçek satış değerini birbirine karıştırmak.
? Çekmeköy
Fırsat: Ömerli, Reşadiye, Taşdelen ve Çekmeköy Merkez’de villa/konut sahiplerine vergi değeri ile gerçek piyasa değeri arasındaki farkı anlatmak.
Risk: “Belediye değeri yükseldi, evim de aynı oranda değerlendi” sonucuna varmak.
Bu ikisi bambaşka kavramlar.
? Beykoz
Beykoz’da konu daha da önemli.
Arsa payı, yapı sınıfı, mülkiyet, imar ve koruma statüleri aynı taşınmazın ekonomik değerini farklı katmanlarda etkileyebilir.
Fırsat: “Beykoz’da belediye değeri ile gerçek piyasa değeri neden aynı değil?” içeriği.
Risk: Vergi matrahındaki artışı otomatik piyasa fiyat artışı olarak yorumlamak.
- 2027 Emlak Vergisi Değişiyor mu? Ev ve Arsa Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler
- Belediye Rayiç Değeri ile Evinizin Gerçek Piyasa Değeri Aynı mı?
- Konut Kredisi Faizi %42 Seviyesindeyken Ev Nasıl Satılır? 2026 Satıcı Rehberi
? Belediye Rayiç Değeri ile Evinizin Gerçek Piyasa Değeri Aynı mı?
Tapuda veya belediyede gördüğünüz değer 4 milyon TL, ama eviniz piyasada 9 milyon TL ediyor olabilir. Peki hangisi gerçek değer?
Aslında ikisi farklı amaçlarla kullanılan farklı kavramlardır.
Gayrimenkul sahiplerinin yaptığı en önemli hatalardan biri belediye rayiç değeri, emlak vergisine esas değer ve gerçek piyasa değerini aynı şey sanmak.
2027 yılı yaklaşırken bu ayrım daha da önemli hale geliyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan 90 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2027’de kullanılacak bina m² normal inşaat maliyet bedelleri belirlendi. Bina vergi değerinin hesaplanmasında bu bedellerin yanında arsa veya arsa payı değeri de dikkate alınıyor.
Ancak bu rakam:
Evinizin bugün piyasada satılacağı fiyat değildir.
Belediye değeri ne işe yarar?
Gayrimenkulün vergilendirilmesinde kullanılan değerleme sisteminin parçalarından biridir.
Emlak vergisi, bazı tapu işlemleri ve çeşitli mali yükümlülükler açısından önem taşır.
Piyasa değeri nedir?
Piyasa değeri ise çok daha farklı bir soruya cevap vermeye çalışır:
Bugünkü piyasa koşullarında bilgili bir alıcı bu gayrimenkule ne kadar ödemeye razı olur?
İşte satış kararında esas araştırılması gereken rakam budur.
Ümraniye’de Aynı Belediyede İki Dairenin Fiyatı Neden Farklı?
İki daire aynı mahallede olabilir.
İkisi de 120 m² olabilir.
Ama biri metroya 300 metre, diğeri 1,5 kilometre uzakta olabilir.
Birinin;
otoparkı, asansörü, açık cephesi ve yeni binası
varken diğerinde bunlar bulunmayabilir.
Üstelik İnkılap’taki eski bir apartman dairesinde arsa payı ve dönüşüm potansiyeli, Şerifali’deki yeni bir konutta ise bina niteliği ve kira getirisi daha önemli olabilir.
Bu nedenle Ümraniye’de doğru değerleme:
mahalle + sokak + bina + daire + arsa payı
seviyesinde yapılmalıdır.
Çekmeköy’de Villa Değerini Belediye Değeri Gösterir mi?
Tek başına göstermez.
Ömerli veya Reşadiye’de iki villa aynı büyüklükte olabilir.
Ancak;
arsa büyüklüğü, mahremiyet, peyzaj, havuz, mimari kalite, yapı yaşı, site niteliği, manzara ve imar
fiyatı tamamen değiştirebilir.
Villa piyasasında alıcı yalnızca betona para ödemez.
Yaşam kalitesine ve arsa niteliğine de para öder.
Bu nedenle standart m² hesabı özellikle premium gayrimenkulde yanıltıcıdır.
Beykoz’da Değerleme Neden Daha Karmaşık?
Beykoz’da taşınmaz değerini belirlerken bir katman daha eklenir:
imar ve hukuki nitelik.
Aynı bölgede bulunan iki arsanın birinde yapılaşma imkanları daha açıkken diğerinde koruma, sit, yol veya farklı plan koşulları bulunabilir.
Dolayısıyla Beykoz’da:
“Komşu arsa metrekaresi şu kadar istiyor.”
profesyonel değerleme değildir.
Önce gayrimenkulün ne olduğu, sonra ne yapılabileceği, en sonunda piyasanın buna ne ödeyeceği analiz edilmelidir.
2027 Emlak Vergisi İçin Yeni Bina Maliyetleri Ne Anlama Geliyor?
Resmî düzenlemede 2027 yılında kullanılacak normal inşaat maliyet bedelleri bina türü ve sınıfına göre güncellendi.
Ancak burada önemli bir uyarı var:
“Maliyet cetveli arttı, bütün ev sahiplerinin emlak vergisi aynı oranda artacak” demek doğru değil.
Vergi hesabı gayrimenkulün durumuna ve ilgili mevzuat hükümlerine göre yapılır.
Gayrimenkulünüzü Satmadan Önce 5 Farklı Değeri Ayırın
1. Belediye/vergi değeri: Vergisel işlemlerde kullanılan değer.
2. İlan değeri: Satıcıların talep ettiği rakam.
3. Gerçek piyasa değeri: Güncel arz-talep koşullarında oluşabilecek değer.
4. Satılabilir değer: Makul sürede gerçek alıcı üretebilecek fiyat aralığı.
5. Geliştirme değeri: Özellikle arsa ve eski binalarda taşınmazın gelecekte oluşturabileceği ekonomik potansiyel.
Bir mülk sahibinin satış kararını yalnızca bu beş rakamdan birine bakarak vermesi doğru değildir.
Komşunun İlanı Ekspertiz Değildir
Gayrimenkul sahipleri çoğu zaman fiyat araştırmasına şöyle başlıyor:
“Yan daire 10 milyon istiyor.”
“Karşıdaki villa 45 milyon yazmış.”
“Yan arsa metrekaresi 80 bin.”
Bunlar faydalı piyasa göstergeleridir.
Ama satış gerçekleşmediği sürece talep fiyatıdır.
Gerçek değerleme için gerçekleşmiş işlemler, rakip stok, mülkün fiziksel özellikleri, alıcı talebi ve gerektiğinde geliştirme potansiyeli birlikte okunmalıdır.
Mülkünüz Bugün Gerçekten Ne Kadar Eder?
Ümraniye, Çekmeköy veya Beykoz’da arsa, villa, konut, bina ya da ticari gayrimenkulünüz bulunuyorsa satış kararından önce:
“Belediyede kaç görünüyor?”
sorusuyla yetinmeyin.
Asıl soru:
“Bugünün gerçek alıcısı bu gayrimenkule hangi fiyat aralığında teklif verebilir?”
olmalı.
Sami Yazıcı | RE/MAX Eksen | YA-SA Team
Gayrimenkul Danışmanı & Takım Lideri
Arsa • Villa • Lüks Konut • Ticari Gayrimenkul
Belediye Rayiç Değeri ile Evin Gerçek Değeri Aynı mı? | 2027 Emlak Vergisi Rehberi
Belediye rayiç değeri, emlak vergisi değeri ve gerçek satış fiyatı aynı değildir. Ümraniye, Çekmeköy ve Beykoz’da mülkünüzün gerçek değerinin nasıl belirlendiğini öğrenin.
Hedef anahtar kelimeler: belediye rayiç değeri, evimin rayiç değeri, evim ne kadar eder, 2027 emlak vergisi, gayrimenkul değerleme, Ümraniye ev değerleme, Çekmeköy villa değerleme, Beykoz arsa değerleme, Ümraniye gayrimenkul danışmanı, Çekmeköy emlak danışmanı, Beykoz gayrimenkul danışmanı.
“Belediyede eviniz 4 milyon görünüyor, piyasada 9 milyon olabilir. Peki hangisi gerçek değer?”
“2027 emlak vergisi hesaplarında yeni maliyetler geliyor. Ama bu rakam evinizin satış fiyatı değildir.”
“Komşunuzun ilan fiyatı ekspertiz değildir. Mülkünüzün gerçek değerini alıcının davranışı belirler.”
“Ümraniye, Çekmeköy veya Beykoz’da mülkünüz var ve belediye değeriyle gerçek satış değerinin neden farklı olduğunu merak ediyorsanız beni arayın. Mülkünüzün güncel piyasa değerini, gerçek rakiplerini ve satılabilir fiyat aralığını birlikte analiz edelim.”
GAYRİMENKUL DANIŞMANI
RE/MAX EKSEN
SAMİ YAZICI
2009’dan beri RE/MAX çatısı altında gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Sami Yazıcı, RE/MAX Eksen | YA-SA Team Takım Lideridir.15+ yıllık deneyimiyle İstanbul Anadolu Yakası’nda özellikle Ümraniye,Çekmeköy ve Beykoz bölgelerinde; arsa, villa, lüks konut ve ticari gayrimenkul alanlarında uzmanlaşmıştır. Gayrimenkul değerleme, doğru fiyatlandırma ve profesyonel satış stratejileriyle mülk sahiplerine güvenilir danışmanlık sunar. Güven, deneyim ve bölge uzmanlığıyla satış süreçlerini yönetir.