Ümraniye Ihlamurkuyu’da İmar Planı Değişikliği: Riskli Bina Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?

Ihlamurkuyu’da eski bir binada daireniz, arsanız veya dönüşüm bekleyen bir gayrimenkulünüz varsa bu gelişme sizi ilgilendiriyor olabilir.

Ümraniye Ihlamurkuyu Mahallesi’nde 358 ada 2 parselde bulunan riskli yapı ve yakın çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında değişiklik gündeme geldi.

Peki bu ne anlama geliyor?

Binalar yenilenebilecek mi? İnşaat hakkı değişiyor mu? Arsa ve daire değerleri bundan etkilenir mi? Kentsel dönüşüm açısından yeni bir süreç mi başlıyor?

Gayrimenkul sahiplerinin asıl bakması gereken konu tam olarak burası.

Ihlamurkuyu’da Neden İmar Planı Değişikliği Yapılıyor?

Söz konusu plan değişikliği, riskli yapı bulunan 358 ada 2 parsel ve yakın çevresini kapsıyor.

Planlama sürecinin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmesi, konunun özellikle kentsel dönüşüm, yapı güvenliği ve bölgenin yeniden düzenlenmesi açısından değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.

Ümraniye'nin Ihlamurkuyu ve Çakmak bölgesinde daha önce yapılan planlama çalışmalarında da eski ve sağlıksız yapılaşma, deprem riski, donatı alanları ve mevcut planlar arasındaki uyumsuzluklar önemli sorunlar arasında gösterilmişti.

1/5000 ve 1/1000 İmar Planı Ne Demek?

Gayrimenkul sahiplerinin en çok karıştırdığı konulardan biri bu.

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, bölgenin genel kullanım kararlarını ve gelişim yönünü belirler.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ise parsel üzerinde yapılaşmayı daha doğrudan ilgilendiren detayları içerir.

Bu nedenle yalnızca “imar değişti” bilgisine bakmak yeterli değildir.

Bir gayrimenkul sahibi açısından asıl soru şudur:

“Benim parselimde ne değişti?”

Bunun cevabı için parselin eski ve yeni plan kararlarının karşılaştırılması gerekir.

Riskli Bina Sahipleri İçin Neden Önemli?

Riskli yapıların dönüşümünde yalnızca binanın fiziksel durumu belirleyici değildir.

Parsel büyüklüğü, mevcut yapılaşma hakkı, fonksiyon, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik, terk ve donatı alanları ile yeni plan hükümleri projenin ekonomik olarak uygulanabilir olup olmadığını doğrudan etkileyebilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümü parsel bazında da yürütülebilmektedir.

Dolayısıyla Ihlamurkuyu’da eski binası bulunan bir malik için plan değişikliğini sadece belediye veya Bakanlık duyurusu olarak görmek doğru olmaz.

Bu değişiklik bazı parseller açısından dönüşüm fizibilitesini ve dolayısıyla gayrimenkulün piyasa algısını etkileyebilecek bir gelişme olabilir.

“Binam Riskli, Benim İçin Avantaj Oluştu mu?”

Burada dikkat edilmesi gereken kritik bir nokta var:

Plan değişikliği açıklandı diye Ihlamurkuyu’daki bütün eski binaların otomatik olarak daha fazla imar hakkı kazandığı söylenemez.

Değerlendirme ada ve parsel bazında yapılmalıdır.

Özellikle şu 7 başlık kontrol edilmeli:

Parselin mevcut imar fonksiyonu nedir?

Yeni planda fonksiyon değişmiş mi?

Emsal veya yapılaşma hakkı değişmiş mi?

Kat/yükseklik şartlarında değişiklik var mı?

Parselin herhangi bir bölümü yol, park veya başka bir donatı alanında kalıyor mu?

Parselin riskli yapı veya 6306 sayılı Kanun kapsamındaki durumu nedir?

Yeni koşullarla kentsel dönüşüm ekonomik olarak yapılabilir hale geliyor mu?

Asıl değer bu yedi sorunun cevabında saklı.

Ihlamurkuyu’da Gayrimenkul Değerleri Artar mı?

İmar planı değişikliklerinin gayrimenkul fiyatlarına etkisi otomatik değildir.

Ancak bir plan değişikliği sonucunda bir parselin kullanım kabiliyeti, yapılaşma hakkı veya dönüşüm uygulanabilirliği olumlu yönde değişiyorsa, bunun taşınmazın piyasa değerine yansıması mümkün olabilir.

Tersi de mümkündür.

Örneğin parselin bir bölümünün donatı alanında kalması veya yapılaşma şartlarının beklenenden farklı olması gayrimenkulün değerlemesini değiştirebilir.

Bu nedenle:

“Ihlamurkuyu’da imar değişti, fiyatlar kesin yükselir” demek yerine, “hangi ada ve parseller bu değişiklikten nasıl etkileniyor?” sorusunu sormak gerekir.

Ihlamurkuyu’da İmar Konusu Neden Özellikle Takip Edilmeli?

Ihlamurkuyu'nun planlama geçmişi oldukça hareketli.

İBB'nin çalışmalarında Ihlamurkuyu ve Çakmak'ın bir bölümünde mevcut nazım ve uygulama imar planları arasında uyumsuzluklar, kamulaştırma sorunları ve eski yapı stokunun deprem riski gibi konular tespit edilmişti.

Ayrıca Ümraniye Belediyesi'nin güncel E-İmar sisteminde Ihlamurkuyu'nun bazı bölümlerini ilgilendiren uygulama imar planları ve bunlara ilişkin yargı süreçleri hakkında da uyarılar bulunuyor.

Bu tablo bize önemli bir şey söylüyor:

Ihlamurkuyu'da gayrimenkul alırken, satarken veya kentsel dönüşüm kararı verirken sadece mevcut binaya bakmak yeterli değil. Parselin güncel plan durumunu da incelemek gerekiyor.

Ihlamurkuyu’da Evi veya Arsası Olanlar Ne Yapmalı?

Öncelikle taşınmazınızın ada ve parsel numarasını öğrenin.

Ardından mevcut imar durumu ile yeni plan kararlarını karşılaştırın.

Özellikle riskli veya eski bir binada mülkünüz bulunuyorsa;

mevcut yapı alanı + yeni yapılaşma hakkı + arsa payları + yaklaşık inşaat maliyeti + oluşabilecek yeni bağımsız bölüm değeri

birlikte değerlendirilmelidir.

Çünkü kentsel dönüşümde asıl soru sadece:

“Bina yenilenebilir mi?” değildir.

Asıl soru:

“Bu parselde ekonomik ve hukuki olarak uygulanabilir bir dönüşüm modeli kurulabilir mi?”

olmalıdır.

Ihlamurkuyu’da Gayrimenkulünüz Varsa Parselinizi Kontrol Ettirin

Ihlamurkuyu’da eski bir binada daireniz, müstakil yapınız veya arsanız bulunuyorsa, imar planındaki değişikliklerin gayrimenkulünüz üzerindeki olası etkisini bilmeden satış veya dönüşüm kararı vermeyin.

Özellikle kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde doğru fiyatlandırma için yalnızca çevredeki satılık ilanlara bakmak yeterli değildir.

Arsa payı, imar hakkı, parsel büyüklüğü, yapılaşma koşulları, dönüşüm potansiyeli ve bölgedeki gerçekleşmiş satışlar birlikte değerlendirilmelidir.

Ihlamurkuyu’da mülkünüz var mı?

Ada/parsel bilgilerinizi paylaşarak gayrimenkulünüzün mevcut durumunu ve piyasa değerini birlikte değerlendirebiliriz.

Sami Yazıcı
RE/MAX Eksen | YA-SA Team
Ümraniye Gayrimenkul Danışmanı
Arsa • Kentsel Dönüşüm • Konut • Ticari Gayrimenkul

Ihlamurkuyu’da imar değişti mi?
358 ada 2 parselde bulunan riskli yapı ve yakın çevresine yönelik 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği süreci bulunmaktadır. Bunun her taşınmaza aynı şekilde uygulanacağı düşünülmemeli, parsel bazında kontrol yapılmalıdır.

İmar planı değişikliği evimin değerini artırır mı?
Yeni plan kararları yapılaşma veya dönüşüm potansiyelini olumlu etkiliyorsa değer üzerinde pozitif etki oluşabilir. Ancak kesin değerlendirme ada/parsel bazında yapılmalıdır.

Riskli binam varsa ne yapmalıyım?
Riskli yapı durumu, güncel imar hakkı, arsa payları ve dönüşüm fizibilitesi birlikte incelenmelidir.

1/1000 imar planı neden önemli?
1/1000 ölçekli uygulama imar planı parsel bazındaki yapılaşma koşullarının belirlenmesinde temel planlardan biridir.

Ihlamurkuyu’da evimin değerini nasıl öğrenebilirim?
Sadece ilan fiyatlarına değil; konum, bina yaşı, arsa payı, güncel imar durumu, dönüşüm potansiyeli ve gerçekleşmiş emsal satışlara bakılarak değerlendirme yapılmalıdır.

Ümraniye Ihlamurkuyu imar planı, Ihlamurkuyu imar değişikliği, Ihlamurkuyu kentsel dönüşüm, Ümraniye kentsel dönüşüm, Ihlamurkuyu riskli bina, Ihlamurkuyu 358 ada 2 parsel, Ümraniye imar planı değişikliği, Ihlamurkuyu emlak, Ihlamurkuyu gayrimenkul danışmanı, Ümraniye gayrimenkul danışmanı, Ihlamurkuyu ev fiyatları, Ihlamurkuyu arsa fiyatları, Ümraniye riskli yapı, Ihlamurkuyu evim ne kadar eder

Dark Mode