Ümraniye’de Bir Arsanın Değerini nasıl belirlersin.
Ümraniye’de Bir Arsanın Değerini Metrekaresi Değil, Üzerinde Ne Yapılabileceği Belirler
Ümraniye’de arsanız varsa, sadece “Kaç metrekare?” sorusuna bakarak değer biçmeyin.
Çünkü gayrimenkulde özellikle arsa söz konusu olduğunda asıl değer, çoğu zaman toprağın büyüklüğünde değil, o toprağın üzerinde ne yapılabileceğinde saklıdır.
Aynı mahallede, hatta aynı sokakta bulunan iki arsa arasında ciddi değer farkları oluşabilir. Bunun nedeni yalnızca konum değildir.
İmar durumu, emsal, arsanın cephesi, parsel şekli, yol durumu, hisseli olup olmaması, yapılaşma koşulları ve komşu parsellerle birleşme potansiyeli arsanın gerçek değerini doğrudan etkileyebilir.
Tepeüstü Neden Dikkatle Takip Edilmeli?
Ümraniye’nin gelişim ve dönüşüm açısından dikkat çeken bölgelerinden biri Tepeüstü Mahallesi.
Bölgede uzun yıllardır konuşulan 2B, hisseli parseller, yapılaşma, ulaşım ve dönüşüm konuları nedeniyle bir gayrimenkulün değerini yalnızca çevredeki satılık ilanlarla karşılaştırmak yeterli olmayabilir.
Özellikle yeni imar ve dönüşüm çalışmaları, bazı gayrimenkullerin geliştirme potansiyelini yeniden değerlendirmeyi gerektiriyor.
Bu nedenle Tepeüstü’nde arsa, eski bina veya hisseli gayrimenkul sahibiyseniz satış kararı vermeden önce güncel planları kontrol etmek önemli.
Emsal Arsanın Değerini Nasıl Etkiler?
Basit düşünelim.
Elimizde aynı büyüklükte iki arsa olsun.
Birinci arsada yapılabilecek toplam inşaat alanı sınırlıyken ikinci arsada daha yüksek yapılaşma hakkı bulunuyorsa, yatırımcı açısından bu iki arsanın ekonomik potansiyeli aynı değildir.
İşte bu nedenle:
Arsanın kaç metrekare olduğu kadar, o metrekare üzerinde ne kadar ve nasıl yapı yapılabileceği önemlidir.
Özellikle Ümraniye gibi dönüşümün ve ticari gelişimin yoğun olduğu bölgelerde bu ayrım daha da kritik hale geliyor.
Parsel Birleşmesi Neden Önemli Olabilir?
Bazı imar planlarında küçük parsellerin tek başına geliştirilmesiyle, birden fazla parselin birleştirilerek daha büyük bir proje alanı oluşturulması arasında önemli farklar ortaya çıkabilir.
Bu nedenle arsa sahibinin önünde her zaman sadece iki seçenek yoktur:
“Satayım mı, bekleyeyim mi?”
Üçüncü bir soru daha vardır:
“Komşu parsellerle birlikte hareket edersem gayrimenkulümün geliştirme potansiyeli değişir mi?”
Bu soru özellikle Tepeüstü, Altınşehir ve Ümraniye’nin dönüşüm potansiyeli yüksek bölgelerinde araştırılmaya değer.
Hisseli Arsa Değersiz Değildir
Mülk sahiplerinden sık duyduğumuz düşüncelerden biri:
“Arsam hisseli, o yüzden fazla değerli değildir.”
Bu her zaman doğru değildir.
Hisseli bir gayrimenkulün değerini belirlemek için hisse oranının yanında parselin tamamı, imar koşulları, diğer hissedarların durumu, kullanım şekli, satış kabiliyeti ve geliştirme potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir.
Yanlış değerlendirilmiş bir hisseli arsa, sahibinin gerçek potansiyelin altında satış yapmasına neden olabilir.
2B Arazilerinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Tepeüstü gibi 2B geçmişi bulunan bölgelerde tapu ve mülkiyet yapısı ayrıca önem kazanır.
Bir taşınmazı değerlendirirken yalnızca bugünkü durumuna değil;
Tapu niteliğine,
Mülkiyet yapısına,
Güncel imar planına,
Yapılaşma hakkına,
Yola cephesine,
Parsel geometrisine,
Tevhit ve geliştirme ihtimaline
birlikte bakılmalıdır.
Eski Binanız Varsa Sadece Bina Fiyatına Bakmayın
Ümraniye’de eski bir binanın değeri bazen binanın fiziksel özelliklerinden çok üzerinde bulunduğu arsanın potansiyelinden kaynaklanabilir.
Örneğin eski bir binayı sadece “kaç yıllık bina, kaç daire var?” şeklinde değerlendirmek eksik kalabilir.
Asıl sorular şunlardır:
Arsa kaç metrekare?
Güncel imar hakkı nedir?
Yeniden geliştirilirse ne yapılabilir?
Komşu parsellerle birleşme avantajı bulunuyor mu?
Müteahhit veya yatırımcı açısından proje yapılabilirliği nedir?
İşte gerçek değer analizi burada başlar.
Arsanızı Satmadan Önce Bu 7 Soruyu Sorun
Arsamın güncel imar durumu nedir?
Emsal ve yapılaşma hakkım ne kadar?
Parselim tek başına proje geliştirmeye uygun mu?
Komşu parsellerle birleşirsem avantaj oluşuyor mu?
Hisseli yapı satışımı nasıl etkiliyor?
Bölgede gerçekten gerçekleşmiş satış fiyatları ne durumda?
Bugün satmak mı, geliştirme potansiyelini değerlendirmek mi daha mantıklı?
Bu soruların cevaplarını almadan yalnızca internet ilanlarına bakarak fiyat belirlemek ciddi bir hata olabilir.
İlan Fiyatı ile Gerçek Piyasa Değeri Aynı Şey Değildir
Bir ilan sitesinde gördüğünüz rakam, mülk sahibinin talep ettiği fiyatı gösterir.
O gayrimenkulün hangi rakamdan satıldığını göstermez.
Profesyonel arsa değerlemesinde ilanların yanında gerçekleşmiş satışlar, imar potansiyeli, bölgedeki yeni projeler, ulaşım yatırımları, geliştirici talebi ve yatırımcı beklentisi birlikte değerlendirilmelidir.
Ümraniye’de Arsanız mı Var?
Özellikle Tepeüstü, Altınşehir, Şerifali, Yukarı Dudullu, Saray, İnkılap ve çevresinde arsa, eski bina, ticari mülk veya geliştirmeye uygun bir gayrimenkulünüz bulunuyorsa satış fiyatını belirlemeden önce kapsamlı bir değer analizi yaptırın.
Çünkü bazen mülk sahibinin sattığını düşündüğü şey 500 m² topraktır.
Yatırımcının satın aldığı şey ise:
O 500 m² üzerinde kurulabilecek gelecektir.
Sami Yazıcı
RE/MAX Eksen | YA-SA Team
Gayrimenkul Danışmanı & Takım Lideri
Arsa • Ticari Gayrimenkul • Plaza • Lüks Konut
Ümraniye ve İstanbul Anadolu Yakası Gayrimenkul Danışmanlığı
Ümraniye Arsa Değerleme Rehberi: Arsanızın Gerçek Değeri Nasıl Hesaplanı
Ümraniye’de arsanızın değerini yalnızca metrekaresi belirlemez. İmar, emsal, 2B, hisseli tapu, parsel birleşmesi ve yapılaşma hakkının arsa fiyatını nasıl etkilediğini öğrenin.
Ümraniye arsa fiyatları, Ümraniye arsa değerleme, Tepeüstü arsa fiyatları, Ümraniye imar durumu, Tepeüstü imar planı, Ümraniye emlak danışmanı, Ümraniye gayrimenkul danışmanı, arsamı satmak istiyorum, Ümraniye arsa emlak ofisi, hisseli arsa satışı, arsa ekspertiz
Ümraniye’de bir arsanın değerini metrekaresi değil, üzerinde ne yapılabileceği belirler.
GAYRİMENKUL DANIŞMANI
RE/MAX EKSEN
SAMİ YAZICI
Sami Yazıcı | RE/MAX Eksen – YASA Team Lideri
15+ yıllık deneyimle güven,
Tecrübe ve başarıyı buluşturuyoruz.
Arsa, ticari mülk ve lüks konut alanlarında doğru analiz,
Hızlı sonuç ve maksimum memnuniyet sunuyoruz.
Mülkünüzün değerini en kısa sürede en doğru alıcıyla buluşturmak için yanınızdayız.
📍 Çekmeköy - Ümraniye - Ataşehir - Beykoz - Kadıköy -Üsküdar -Şile - Ağva
YASA TEAM
YANINIZDAKİ REHBER
0533 682 88 89 hemen ara…