Ümraniye’de Kiralık Sosyal Konut: 10 Bin TL’den Başlayan Kiralar
?️ Emlak Haber Radarı | 11 Eylül 2026
Bugünkü taramada 10 Eylül’de gelen gerçek yeni gelişmeleri öne aldım. Önceki günlerde ayrıntılı işlediğimiz Beykoz metrosu, Ihlamurkuyu planı, Yarısı Bizden, 660 kamu arsası ve Şerifali teslimlerini yeniden paketlemedim.
Bugünün iki büyük başlığı var: TCMB faizi %37’de sabit tuttu ve İstanbul kiralık sosyal konut projesinin fiyatları ile ilçeleri resmen açıklandı. Üstelik sosyal kiralık konutların arasında Ümraniye, Sancaktepe ve Ataşehir de var. Bu, sizin çalışma bölgeniz açısından oldukça önemli.
? Günün en değerli 6 gelişmesi
1. TCMB politika faizini %37’de sabit tuttu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 10 Eylül PPK toplantısında bir hafta vadeli repo faizi %37’de, gecelik borç verme %40’ta, borçlanma ise %35,5’te bırakıldı. TCMB, enflasyon ana eğiliminde gerilemeye işaret ederken yüksek enerji fiyatlarını yukarı yönlü risk olarak vurguladı.
Gayrimenkul mesajı: Konut talebini sıçratacak yeni bir faiz indirimi gelmedi. Mülk sahibinin bugün “faiz düştü, fiyatı yükselteyim” gerekçesi yok.
2. İstanbul kiralık sosyal konutlarında fiyatlar resmen açıklandı. TOKİ tarafından yayımlanan resmi bilgiye göre kiralar 1+1’de 10.000 TL, 2+1’de 12.000 TL, 3+1’de 15.000 TL, 4+1’de 18.000 TL’den başlayacak. Bakanlık, rakamların bölge rayicinin altında belirlendiğini açıkladı.
TOKİ kiralık sosyal konut resmi açıklaması
3. Ümraniye ve Sancaktepe de sosyal kiralık konut bölgelerine girdi. Konutların İstanbul içinde Ataşehir, Sancaktepe, Ümraniye, Üsküdar, Maltepe, Tuzla, Kartal, Başakşehir, Gaziosmanpaşa, Beyoğlu, Güngören ve Arnavutköy’de planlandığı açıklandı. İlk etapta 1.071 konut kiraya verilecek.
Bu, bugünkü radarın Sami Yazıcı açısından en önemli yerel gelişmesi.
4. Sosyal konutlarda 3 yıllık yeni kiralama modeli geliyor. İlk 1.071 konut üç yıllığına kiralanacak. Sonrasında yeni hak sahipleri kura ile belirlenecek. Başvuracak kişinin 18 yaşını doldurmuş, evli T.C. vatandaşı olması; aylık hane gelirinin 100 bin TL’nin altında bulunması, İstanbul’da en az bir yıldır ikamet etmesi ve tapuda kayıtlı konutunun olmaması gerekiyor.
Başvurular 14-25 Eylül 2026 arasında e-Devlet üzerinden alınacak, başvuru ücreti olmayacak ve ilk teslimlerin ekimde başlaması planlanıyor.
5. Sancaktepe’de yeni bir kamu arsa satışı daha gündemde. Milli Emlak’ın Sancaktepe’de satışa çıkardığı konut alanı niteliğindeki taşınmazda Hazineye ait 622,20 m² uygun yüzölçümü için 31,11 milyon TL muhammen bedel açıklandı. İhale 21 Eylül’de. Basit hesapla yaklaşık 50.000 TL/m² muhammen değer oluşuyor. Bu gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.
Çekmeköy’e komşu piyasa olması nedeniyle özellikle Taşdelen, Alemdağ ve Nişantepe arsa analizlerinde izlenmeye değer.
6. Şişli’de 4,6 milyar TL muhammen bedelli büyük arsanın ihalesi dün yapıldı, ancak nihai sonucu henüz doğrulayamadım. 9.543,91 m² büyüklüğündeki, kentsel tasarım proje alanında bulunan ve ruhsatı alınmış taşınmazın 10 Eylül’deki ihalesine ilişkin güvenilir resmi nihai satış bedeli bu sabah itibarıyla görünmüyor. Bu nedenle 4,6 milyar TL’yi satış gerçekleşme bedeli olarak kullanmıyorum.
Bu ayrım önemli. Muhammen bedel başka, yatırımcının gerçekten ödediği fiyat başka.
? Çekmeköy | Ümraniye | Beykoz fırsat/risk haritası
? Ümraniye: Bugünün büyük hikâyesi sosyal kiralık konut. Ümraniye’nin doğrudan proje ilçeleri arasında açıklanması kiralık konut sahiplerinin izlemesi gereken yeni bir değişken yaratıyor. Fırsat, “Ümraniye’de evimi kaça kiraya vermeliyim?” değerleme içeriği üretmek. Risk ise 10-18 bin TL’lik sosyal kiraları bütün serbest piyasa için yeni emsal sanmak. Hak sahipliği şartları ve sınırlı stok nedeniyle bunlar doğrudan serbest piyasa emsali değildir.
? Çekmeköy: Sancaktepe’de hem sosyal kiralık konut arzı hem de 31,11 milyon TL muhammen bedelli konut arsası var. Fırsat, Taşdelen-Alemdağ-Nişantepe-Sancaktepe hattında arsa ve konut rekabetini birlikte okumak. Risk, Sancaktepe’deki yaklaşık 50 bin TL/m² muhammen hesabını Çekmeköy arsalarına doğrudan taşımak.
? Beykoz: Bugün yeni büyük resmi plan veya metro aşaması tespit etmedim. Beykoz premium villa ve arsa piyasasını sosyal konut fiyatlarıyla ilişkilendirmek doğru olmaz. Fakat TCMB’nin faizi %37’de tutması, yüksek bedelli konutta finansman bağımlılığı düşük nakit alıcının öneminin devam edeceğini düşündürüyor.
? Bugünün SEO potansiyeli en yüksek 3 konusu
- Ümraniye’de 10 Bin TL’den Kiralık Sosyal Konut Geliyor: Ev Sahiplerinin Kirası Düşer mi?
- Merkez Bankası Faizi %37’de Tuttu: Konut Almak İçin Faiz İndirimi Beklenmeli mi?
- Sancaktepe’de Hazine Arsasına 31,1 Milyon TL Muhammen Bedel: Çekmeköy Arsalarına Emsal Olur mu?
? Bugün 1 numarayı seçiyorum. Çünkü Ümraniye doğrudan projenin içinde, fiyatlar dün ilk kez açıklandı ve konu “Ümraniye kiralık daire”, “Ümraniye kira fiyatları” ve “evimi kaça kiraya verebilirim?” aramalarına güçlü biçimde bağlanıyor.
? Ümraniye’de 10 Bin TL’den Kiralık Sosyal Konut Geliyor: Ev Sahiplerinin Kirası Düşer mi?
İstanbul kiralık konut piyasasında yeni bir dönem başlıyor.
10 Eylül 2026’da açıklanan resmi detaylara göre İstanbul’daki kiralık sosyal konutların bulunacağı ilçelerden biri Ümraniye olacak.
Ve açıklanan fiyatlar dikkat çekici:
1+1: 10.000 TL’den
2+1: 12.000 TL’den
3+1: 15.000 TL’den
4+1: 18.000 TL’den başlayan kiralar.
İlk bakışta Ümraniye’de evi olan mülk sahibinin aklına şu soru geliyor:
“Benim evimin kirası şimdi düşecek mi?”
Kısa cevap:
Otomatik olarak hayır.
Ama kiralık konut piyasasına yeni bir oyuncu girdiği için gelişmeyi görmezden gelmek de doğru değil.
Sosyal konut kirası neden sizin dairenize doğrudan emsal değil?
Çünkü bu konutlara herkes başvuramıyor.
İlk etapta açıklanan şartlara göre başvuru sahibinin 18 yaşından büyük, evli T.C. vatandaşı olması; aylık hane gelirinin 100 bin TL’nin altında bulunması, İstanbul’da en az bir yıldır ikamet etmesi ve üzerinde kayıtlı konut bulunmaması gerekiyor. Konutlar üç yıllığına kiralanacak.
Dolayısıyla 15.000 TL’lik sosyal 3+1 ile serbest piyasadaki 3+1 daire:
aynı ürün değildir.
Ama neden yine de önemli?
Çünkü gayrimenkulde fiyatı sadece mevcut arz değil,
alıcının veya kiracının alternatifleri
belirler.
Bugün Ümraniye’de 3+1 arayan bir aile 40-50 bin TL seviyesindeki özel piyasa seçeneklerine bakarken sosyal konut şartlarını karşılıyorsa artık başka bir alternatifi daha olacak.
İlk etap yalnızca 1.071 konut olduğu için İstanbul’un dev kiralık piyasasını tek başına değiştirmesi beklenmemeli.
Fakat 15 bin konutluk program büyüdükçe özellikle orta ve alt gelir grubunda yeni bir fiyat çıpası oluşabilir.
Ümraniye’de hangi evler daha fazla etkilenebilir?
Her kiralık daire aynı ölçüde etkilenmez.
Örneğin:
standart 1+1 ve 2+1 daireler
toplu taşımaya yakın orta segment konutlar
yatırım amaçlı küçük daireler
sosyal konut arzıyla daha fazla karşılaştırılabilir.
Ama:
yüksek kat rezidans, lüks site, büyük 3+1, özel otoparklı konut veya premium proje
aynı kiracı grubuna hitap etmeyebilir.
Bu nedenle “Ümraniye’de kiralar düşecek” şeklindeki tek cümlelik yorum fazla kaba kalır.
Mahalle mahalle bakmak gerekiyor.
Şerifali başka.
İnkılap başka.
Yamanevler başka.
Saray başka.
Dudullu başka.
Finans Merkezi çevresi başka.
Mülk sahibinin izlemesi gereken 5 veri
Sosyal konut başvurularından sonra ben Ümraniye’de şu göstergeleri izleyeceğim:
1. Kiralık ilanların piyasada kalma süresi
Daireler eskisine göre daha uzun bekliyor mu?
2. İlan fiyatı ile gerçekleşen kira arasındaki fark
Ev sahipleri pazarlık yapmak zorunda kalıyor mu?
3. Küçük daire talebi
1+1 ve 2+1’lerde telefon sayısı değişiyor mu?
4. Boşluk süresi
Kiracı çıktıktan sonra yeni kiracı kaç günde bulunuyor?
5. Kira getirisi
Satış fiyatına göre yıllık kira getirisi nasıl değişiyor?
İşte gerçek piyasa etkisini bunlar gösterecek.
50 Bin TL İstemek mi, 45 Bin TL’ye Hızlı Kiralamak mı?
Mülk sahibinin en önemli hesabı burada.
Dairenizin gerçek piyasa kirası 45.000 TL olsun.
Siz:
“50.000 TL’den aşağı vermem.”
dediniz.
Daire iki ay boş kaldı.
Kaybınız:
90.000 TL.
50.000 TL’ye kiraya verseniz bile bu farkı kapatmanız yaklaşık 18 ay sürer.
Bu nedenle profesyonel kiralama stratejisinde hedef:
En yüksek ilan fiyatını yazmak değil, yıllık toplam net geliri maksimum yapmak olmalı.
Ümraniye’de ev sahipleri ne yapmalı?
Sosyal konut haberini görüp bugün fiyatınızı düşürmeyin.
Ama fiyatınızı ezbere yükseltmeyin de.
Önce dairenizin gerçek rakiplerini çıkarın:
Aynı mahalledeki kiralıklar
yeni projeler
rezidanslar
yakın ilçelerdeki alternatifler
ulaşım avantajları
ve artık:
sosyal kiralık konut seçeneği.
Sonra gerçek kiracı profilinizi belirleyin.
Çünkü 25 bin TL bütçeli kiracı ile 70 bin TL bütçeli kiracı aynı pazarda değildir.
Ümraniye kiralık piyasasında yeni dönem
14 Eylül’de başvurular başlayacak.
İlk 1.071 konutun ekim ayında teslim edilmesi planlanıyor. Başvurular 25 Eylül’e kadar e-Devlet üzerinden alınacak ve başvuru ücreti olmayacak.
Bundan sonra yapılması gereken tahmin yürütmek değil.
Veriyi takip etmek.
Ekim ve kasım aylarında Ümraniye’de:
ilan süreleri, gerçek kiralar ve kiracı talebi
değişmeye başlarsa fiyatlama stratejisini yeniden güncellemek gerekir.
Ümraniye’de evinizi kiraya vermeyi veya satmayı düşünüyorsanız yalnızca ilan sitelerindeki rakamlara bakmayın.
Gerçek rakiplerinizi, hedef kiracınızı ve mülkünüzün gerçek piyasa değerini birlikte analiz edin.
Çünkü gayrimenkulde doğru fiyat:
komşunun istediği rakam değil, piyasanın kabul ettiği rakamdır.
Sami Yazıcı | RE/MAX Eksen | YA-SA Team
Gayrimenkul Danışmanı & Takım Lideri
Arsa • Villa • Lüks Konut • Ticari Gayrimenkul
Ümraniye’de Kiralık Sosyal Konut: 10 Bin TL’den Başlayan Kiralar Piyasayı Etkiler mi?
GAYRİMENKUL DANIŞMANI
RE/MAX EKSEN
SAMİ YAZICI
2009’dan beri RE/MAX çatısı altında gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Sami Yazıcı, RE/MAX Eksen | YA-SA Team Takım Lideridir.15+ yıllık deneyimiyle İstanbul Anadolu Yakası’nda özellikle Ümraniye,Çekmeköy ve Beykoz bölgelerinde; arsa, villa, lüks konut ve ticari gayrimenkul alanlarında uzmanlaşmıştır. Gayrimenkul değerleme, doğru fiyatlandırma ve profesyonel satış stratejileriyle mülk sahiplerine güvenilir danışmanlık sunar. Güven, deneyim ve bölge uzmanlığıyla satış süreçlerini yönetir.